如何平衡城【chéng】市不断被【bèi】挤压的有限空间【jiān】与不断扩大生长的产业【yè】，一直是各【gè】地方政府必须解决的难点【diǎn】课题【tí】。城市空间质量与产【chǎn】业【yè】发展质量是一个复杂的【de】协同体，互【hù】相制约但又互相成【chéng】就。早在2017年，深圳、东莞【wǎn】、佛山、中山及【jí】珠海【hǎi】的城【chéng】市土地开发强【qiáng】度【dù】都已超过了国际【jì】公认的30%警戒线【xiàn】，如今深【shēn】圳城市土地开发强【qiáng】度均已超过50%，东莞市【shì】紧逼【bī】其后【hòu】，城市增【zēng】量空间【jiān】资源告急。

粤港澳大湾区城市空间指标对比

东莞市市域密集度分级

东莞发展动能与空间资源错配，极度考验城市治理能力

东莞【wǎn】对【duì】此深刻意【yì】识到，积极践行产业转型升级的同时【shí】还需拓【tuò】宽产业发展空间，从“拓【tuò】空间40条”到“一【yī】号文【wén】两【liǎng】攻【gōng】坚”、“打造【zào】新动能”、“科技创新+先进制造”，从“世界工【gōng】厂【chǎng】”成长为“双【shuāng】万城【chéng】市”，城市经营取得了显著的效果【guǒ】，2022年东莞市的土【tǔ】地单位产【chǎn】出率约为4.54亿元/平方公里，超过【guò】全【quán】国双万城【chéng】市平均的土地单位产出【chū】率2.73亿元/平方公【gōng】里。然而，由于【yú】东莞【wǎn】市的土地【dì】开发强度现已过高，逼近深圳市，但是土【tǔ】地单位产【chǎn】出率却不到深圳【zhèn】市【shì】的30%，且不同于土【tǔ】地资源【yuán】相对丰富的【de】长三角地【dì】区城市，东莞市后【hòu】续的城市化进程【chéng】对产【chǎn】业发展空【kōng】间提出了更为严峻的挑战【zhàn】要求。

2022年全国双万城市面积及土地单位产出率对比 

 作为新【xīn】晋万亿【yì】GDP之城，东莞仍面临【lín】着城市空间不足【zú】、土地【dì】零碎化、低效化等“成长的烦【fán】恼”，慧联产研认为，东【dōng】莞市的城市空间与产【chǎn】业发展的协同难点在于“量与质【zhì】”、以及“政【zhèng】府【fǔ】主导与市场【chǎng】化参与【yǔ】”的平衡把控。

非一帆风顺的城市更新之路

前几【jǐ】年【nián】东莞的旧改市场出现一些不良循环【huán】问【wèn】题，如政【zhèng】企不【bú】同体系的利益博弈、权益主体的补偿预期攀高、实际改【gǎi】造零【líng】散缺【quē】统筹【chóu】、项目建成品质参【cān】差不一、整体时间【jiān】成【chéng】本偏重等。从“三旧改造”到“单一主体挂牌招商【shāng】”，当中经历了不同的试【shì】错与纠偏【piān】。因为城【chéng】市【shì】更【gèng】新毕竟属【shǔ】于地产范畴【chóu】（产业地产【chǎn】），始【shǐ】初的政策【cè】设计释放出一【yī】定【dìng】的市【shì】场化利益信号，吸【xī】引了不少的深圳旧改开发商进【jìn】入东莞扩张、复制【zhì】，那些拆迁难度小【xiǎo】、周期短【duǎn】的【de】工改居、工改商等“香饽【bō】饽”项目【mù】被瓜【guā】分【fèn】，即便挂钩“工改工”进度【dù】，但还是因时间成本、推进程序、经济账算不平等因素使不少开发商【shāng】打了退堂鼓【gǔ】。加【jiā】上东莞市村镇具有较大【dà】的组织决策权，由于【yú】早【zǎo】期土地的租赁、出【chū】让过于【yú】碎片化、多样化【huà】，许多镇【zhèn】街【jiē】的土地性质混乱、权益【yì】人错【cuò】综复杂。因土地【dì】方、资源方、合作方等权益关系以【yǐ】及各项的“拆赔费”、“过渡费”、“台底费”，导致实【shí】际可正常或风险【xiǎn】推【tuī】进的项目少，尤其是连片【piàn】化的【de】项目【mù】。另外，受【shòu】前两年的新冠疫【yì】情的影响，城【chéng】市更新项目停滞拖沓时有发【fā】生。还有工业土地价格倒【dǎo】挂等【děng】问题······

据慧联产研【yán】不完全统计，2018年【nián】东【dōng】莞【wǎn】市的“单【dān】一主【zhǔ】体挂牌【pái】招商【shāng】”城市更新模式萌芽，前期服务【wù】商数量7宗；2019年【nián】操作办法落实，东莞【wǎn】开启旧改元年，前期【qī】服务商数量达81宗【zōng】；2020年集中【zhōng】爆发，前期服务商中标达到176宗【zōng】，但此阶段仍【réng】是【shì】以居【jū】住类项目【mù】为主；2021年政【zhèng】府正式确【què】立“工改工【gōng】”作为【wéi】东莞【wǎn】城市更新的主导地位，项目开【kāi】始放缓，前期服务商降【jiàng】至124宗，降幅29.5%；2022年城市更新风【fēng】向转【zhuǎn】变，“工改工”政策调整，多个项目轮候审批，前【qián】期服务商中标宗数【shù】寥【liáo】寥【liáo】无几，仅不到10宗。

“工改工”行动【dòng】计划【huá】取得成【chéng】效【xiào】，政【zhèng】府继续坚定“三旧”改造

自2020年起【qǐ】，东莞以低效镇村工业园改造为核心【xīn】，实施“工改工”三年行动计划。主要目标是力争三【sān】年完【wán】成【chéng】“工改工”拆除【chú】整理3万亩。截至2022年年底，三【sān】年累计【jì】完成了“工改工”整备拆【chāi】除33070亩，总体任务完成率为110%。正因【yīn】此成效所带来的信心，2023年【nián】东莞市继续提出“坚【jiān】定“三旧”改造不动摇”的上【shàng】层精神原【yuán】则，从今【jīn】年开始实施镇【zhèn】村【cūn】工业【yè】园区提质增效【xiào】三【sān】年【nián】行【háng】动计划，由各【gè】镇街（园区）推进至少【shǎo】1个500亩以【yǐ】上“工改【gǎi】工【gōng】”连【lián】片改造，从【cóng】这其中的关键词“提质【zhì】增效”体【tǐ】现了第二轮的三【sān】年行动计划要【yào】追求高品质。2023年主【zhǔ】旋律已定调，产业空间要“高【gāo】品质【zhì】”，缺【quē】乏高品质【zhì】空间【jiān】，就无法保障招商引资、提【tí】质增效、产业【yè】迭【dié】代。高【gāo】品质的产业空间，在接【jiē】下来【lái】的【de】5～10年内将会是东莞市产【chǎn】业发【fā】展的首【shǒu】要解决要素、以【yǐ】及城市更新的主【zhǔ】旋律【lǜ】。

今年一季度东莞市的产业招商与空间供给行动密集且连贯

◉  今年9-21，广东召【zhào】开全省高质量发展大会。广东省人大常委【wěi】会副主【zhǔ】任、东莞【wǎn】市委书记【jì】肖亚非在地市【shì】谈高质量发展发【fā】言环节【jiē】时表【biǎo】示【shì】，东莞【wǎn】将坚持制造业当【dāng】家，把2023年【nián】定为“招商年”，实施“全员招商”，加快【kuài】产业立新柱【zhù】，争取【qǔ】实现全年【nián】经济【jì】增长6%。

◉  9-21，东莞发布20条【tiáo】“招商新政”，印发了【le】《关【guān】于坚持制【zhì】造业当家【jiā】构建“大招商”格【gé】局推【tuī】动【dòng】产业高质量【liàng】发展工作方案》，提出目标：力争2023年实际投资【zī】1600亿元以【yǐ】上。

◉  9-21，东莞召【zhào】开【kāi】全【quán】市招商【shāng】引资【zī】动员大会，大会以“莞邑【yì】招商【shāng】奋勇【yǒng】争先【xiān】”为主题，首次提【tí】出“全员大招商”，提出要全员出动，掀起新一轮大招商的热潮，要拿出如饥似渴【kě】、热情专【zhuān】业的态度和主动出【chū】击、全员【yuán】招商的精气神。

◉  9-21上午【wǔ】，东【dōng】莞召开【kāi】经济【jì】高质【zhì】量发展“2+2”政策新闻发布会，介绍东莞围【wéi】绕“坚【jiān】持制【zhì】造【zào】业当家、民【mín】营经济高质量发展、构建‘大招商’格【gé】局【jú】、提供高品质【zhì】、低成本、快供给产业空间”出台“2+2”政策，“5年内建设不低于5000万㎡低【dī】成本产【chǎn】业空间”，目的是服务制造业，关键词是“低成本”。全方位促进东莞经济【jì】高质量发【fā】展。

◉  3月份，东莞市召开“整备连片产【chǎn】业用地，打造现代化产业园区【qū】”工作推进【jìn】会，会议主【zhǔ】要阐明深度城市化【huà】推动【dòng】城市建设【shè】高【gāo】质量发展的总体思【sī】路，面向各镇街（园区）下达现【xiàn】代化产【chǎn】业园区【qū】硬任【rèn】务，全【quán】力以赴推动【dòng】城市更新空间革命，打造【zào】高品【pǐn】质城市【shì】发展空间，为东莞高质【zhì】量发展增添【tiān】力量。

2023开年大任务、大责任层层传递大信号

从以【yǐ】上【shàng】一连贯的任务及行【háng】动中可以看出，2023年东莞市政府围【wéi】绕产业大招商重构空间【jiān】格局的【de】决心。空间格局重构有两【liǎng】大方向，一【yī】是增量，二是存量，而先向存量要空间是东莞市【shì】的第【dì】一靶向选择。接下来【lái】东莞的市【shì】政府与各镇【zhèn】街（园区）的【de】联【lián】动将会更加紧【jǐn】密，现在全市的现代【dài】化【huà】产【chǎn】业【yè】园区任务清单已下达，32个【gè】镇街（园区）打造“60+6”现代化【huà】产业片【piàn】区的【de】实施路径【jìng】不断【duàn】明确【què】，并且细【xì】化分解【jiě】压实了属地责【zé】任。显然一【yī】场更为利索的行动号【hào】角已经吹响，而【ér】这场为制造业【yè】高质【zhì】量【liàng】发展拓空间【jiān】的城市更【gèng】新革命，其中所蕴藏【cáng】的广度【dù】和深度机会，值【zhí】得各【gè】方深思。

2019年打【dǎ】响“拓空【kōng】间”攻坚战【zhàn】，已拓展新【xīn】增空间约3.8万亩，其【qí】中工【gōng】业用地超1.5万亩；盘活存量【liàng】空间约3.5万亩【mǔ】，提容产业空间1.8万亩【mǔ】。

2020年起，东莞正式实【shí】施“工改工”三年行动【dòng】计划，计划三年完成拆除整【zhěng】备3万【wàn】亩。截至【zhì】目前已【yǐ】完成2.48万【wàn】亩。

2021年，东莞高位统筹60平方公【gōng】里，大手笔建设【shè】七大【dà】战略【luè】性新兴产业基地，在【zài】此基础上，2022年【nián】进【jìn】一步【bù】扩容【róng】至80平方公里，为【wéi】产业发展提供充足优质的【de】空间。

2022东【dōng】莞全球招商【shāng】大会【huì】推【tuī】出【chū】首【shǒu】批【pī】连片、成【chéng】熟的25平方公里、六大【dà】标准化【huà】产业片区，着力打造战略【luè】性新兴产业基【jī】地2.0版。推出【chū】首【shǒu】批六个连片地块“挂榜招商”，都在【zài】500亩以上，大的近1000亩，是近年来推出的连片土地最集中、面积【jī】最【zuì】大的产【chǎn】业用地。招商大会发布了“工改【gǎi】工”投资机会清单，推介50个连片“工改【gǎi】工【gōng】”项【xiàng】目。项目【mù】总用地面积3.08万【wàn】亩，预计改造【zào】后【hòu】产业空间容量近4500万平方米。其中【zhōng】，2公顷以上镇级工业园2611个【gè】，项目总用地面积56.83万【wàn】亩。

 未【wèi】来，东莞将【jiāng】继【jì】续大力实施“工改工”三年行动计划，预计未来释放产【chǎn】业空间近【jìn】4500万平方米。

 2023年，东莞【wǎn】市政【zhèng】府【fǔ】“一号文”《关于坚持以制造【zào】业当家 推动实体经济高【gāo】质量发展的若干措【cuò】施》提出，攻坚【jiān】拓展连片产业空间，今【jīn】年完成战略【luè】性新兴产业【yè】基地、标准化产业片区土地整备【bèi】5000亩，其中【zhōng】300亩以【yǐ】上【shàng】连片土地不少于3片。

此外，东莞【wǎn】市委市政府一项重大部署——产业空间【jiān】整【zhěng】合改造【zào】、打造现代【dài】化【huà】产业园：五年内，东莞将整备10万亩连片【piàn】产业【yè】空间，打造一批符合国土空间【jiān】规划、有利于【yú】城市形态功【gōng】能完善【shàn】的现代【dài】化产【chǎn】业园区，从中【zhōng】整【zhěng】理释【shì】放出3万亩产业净地【dì】，构建1.5亿平方米高品质工业上楼空间，建设3000万平方米低成本【běn】产【chǎn】业【yè】空间，加快构【gòu】建现代化产业【yè】体系，形成多个特色产【chǎn】业集群。

强【qiáng】调“大面积”，拓【tuò】展连片空间为【wéi】产业储备“大平台【tái】”

根【gēn】据【jù】2023年东莞【wǎn】市政府“一号文”，要求2023年【nián】完成战略性新兴产业【yè】基地、标准化产业片区土地整【zhěng】备【bèi】5000亩【mǔ】，其【qí】中300亩以【yǐ】上连片【piàn】土地不少于3片，这300亩以上【shàng】的连片空间拟重点在麻涌基【jī】地、松山湖基地和塘厦基地分别【bié】完成。“一号文”还要求，2023年【nián】各镇街（园区）谋【móu】划至【zhì】少1个500亩以上“工改工”片区；打造不【bú】少【shǎo】于【yú】1000万平方【fāng】米【mǐ】高品质的低成本产业【yè】空间【jiān】，鼓励镇街（园区）利用【yòng】“三旧【jiù】”用地、闲置用地、新增用地等统筹【chóu】集中建设一批工业安置【zhì】房。

2023年【nián】东莞市政府“一号文【wén】” 释放【fàng】信号【hào】以大平台提升承载效能

从2022年开【kāi】始，东莞市【shì】空间拓展更加突出【chū】“大”、“连片【piàn】”，东莞的城市更新【xīn】从最先【xiān】的镇【zhèn】村工业园改造开始，逐渐实【shí】现【xiàn】从“单【dān】个【gè】项目” 到“连片拓展”的路【lù】径转变【biàn】，慢【màn】慢契合目前城市治理的“片区统筹【chóu】、有机更【gèng】新”的主流中心【xīn】思想。

现阶段【duàn】大环境，政府【fǔ】比市场更能稳住【zhù】“大平台”

连【lián】片的城市发展空【kōng】间格局【jú】打造【zào】，对开发主体【tǐ】的综合实力提出了更高的要求【qiú】，上文提到的一系列深陷【xiàn】混【hún】乱困局的市场化开发商，面对如此大规模【mó】、大规划、大【dà】资金的【de】要求，显然是吃力的【de】。当然具备【bèi】产业资源、产【chǎn】业培育能力的平台商仍有机会施【shī】展产业【yè】抱负。

在“房住不炒”的宏观【guān】政策主基调【diào】大背景下，产业地产【chǎn】作为大地【dì】产范畴，本质上亦【yì】是承载企业发展【zhǎn】的重资【zī】产投入的【de】基础【chǔ】设施，这几年“国【guó】进民退【tuì】”也开始逐步渗透。未来【lái】民企【qǐ】在城市【shì】更新【xīn】中的比重会持续下滑，央企、地【dì】方国企平台【tái】成为主导在业界早有相【xiàng】传。2021年一则《东莞市城市更新【xīn】市属企业土地整备开发操作【zuò】规范（试【shì】行【háng】）》的通知，鼓励市属企业参与城市更【gèng】新，重点推进连【lián】片“工改工”，明确市属企业土地整备开发实施路【lù】径和【hé】操作细则，市【shì】属国企正式进军城市更新市【shì】场“唱【chàng】主角【jiǎo】”。就在今年9-21，东莞发布【bù】了《东莞【wǎn】城【chéng】市【shì】更新实施操【cāo】作细则》（征求意见稿），东莞要【yào】从“前【qián】期【qī】服【fú】务商【shāng】+单一实施主体【tǐ】”的更新【xīn】模式转【zhuǎn】向由政府做前期工作，然后开展“实施主体【tǐ】”招商【shāng】的模式，这新的【de】模式结构体系发生了根本转变。不【bú】仅东【dōng】莞市如此，广州【zhōu】市也在今年【nián】3月份【fèn】先后【hòu】出台《广州市支持【chí】统【tǒng】筹做地推进高质量发展工作措施》及《广【guǎng】州市统筹做地推进高质量发展【zhǎn】工作方案》，原先广州旧改【gǎi】项目模式主要由一家企业一二级【jí】联动开【kāi】发（所谓的一二【èr】级【jí】联动模式即政【zhèng】府先划定旧改范围【wéi】，然后由村集体表决选【xuǎn】定合【hé】作的【de】旧改企业，再【zài】由合作企业根据程序要求推进旧改全【quán】过程【chéng】），现【xiàn】在新的方案强调【diào】做地与土地收【shōu】储相【xiàng】分离，拆解【jiě】了【le】一【yī】二级主体，同时明确【què】全资【zī】国企【qǐ】为做地主【zhǔ】体【tǐ】。

总而言之【zhī】，随【suí】着这【zhè】几年的房【fáng】地【dì】产行业的下行压力以及住建【jiàn】部【bù】从2021年开始就严禁城【chéng】市更新大拆大建等【děng】政策【cè】背景下，由政府出面，集中力量【liàng】办大事是阶段性的必然选择【zé】。加上国【guó】内外经济不平稳的大趋势，产【chǎn】业要素流动加速，产业【yè】资【zī】源配置要求【qiú】复杂，东莞【wǎn】市【shì】积极提前布局好“大平台”，将【jiāng】难【nán】而有价值的事情提前【qián】谋划，更容易提升【shēng】连片空间的【de】拓展效率，为【wéi】后续的【de】产业大招商、招大商、招好【hǎo】商【shāng】提供充足的【de】保障【zhàng】信心。

东莞【wǎn】市城市【shì】空间【jiān】与产业发展的协同治理路径【jìng】“连片【piàn】统筹+集群发展【zhǎn】”

2023年初，比亚【yà】迪旗下的东莞弗迪【dí】动力有限公司成【chéng】功【gōng】摘牌谢岗镇1183亩的连片产业用地【dì】，从项目洽谈到揭榜挂牌，仅用3个月就实现【xiàn】了重特大产业项目的千【qiān】亩空【kōng】间落地工【gōng】作，得益于东【dōng】莞【wǎn】连片土【tǔ】地整备的储【chǔ】备速度【dù】，以【yǐ】加速度【dù】换高效率，以【yǐ】大空间【jiān】换大产业，充分【fèn】体现了东莞市“空【kōng】间连片【piàn】统筹+产业【yè】集【jí】群【qún】发展”的协【xié】同路【lù】径在产业招商引资时所【suǒ】发挥的关【guān】键。在具体执行层面，东【dōng】莞市采取的是高位组织统筹推动城市空间【jiān】拓展工作【zuò】，形成了“市领导挂帅、市国土资源局领导挂点现场【chǎng】指挥部、属地【dì】镇街【jiē】一把手工程【chéng】”等组【zǔ】织架【jià】构，如【rú】在标准化产业片区的土【tǔ】地整备【bèi】方面，市【shì】委书【shū】记肖【xiāo】亚非、市【shì】长【zhǎng】吕成蹊担任“拓空间”总指挥部“双【shuāng】指挥长”，同时分别挂点负责一个【gè】产业片区。有【yǒu】限的空间须用在【zài】刀【dāo】刃【rèn】上，依托产业大招商【shāng】引进“链主”企业【yè】的动能，除了留足大【dà】空间给“链主【zhǔ】”企业发展【zhǎn】，后【hòu】续的区【qū】域产【chǎn】业集群生态构建同样需要【yào】大【dà】空间。空间连片【piàn】统筹与产业集群发展的协同具有【yǒu】充分的必要性及【jí】重要性。
 

        东莞市现有的产业发展承载空间矩阵形态

在城市【shì】空【kōng】间与产业【yè】集群的充【chōng】分规划【huá】融合后，东莞市【shì】在不同时间节【jiē】点统筹【chóu】出了“四大【dà】战略平台、七大战新【xīn】基地、南部9镇、10个标准【zhǔn】化产业片区、4+2片区、2个深度谋【móu】划区【qū】、2个精细【xì】管【guǎn】控区”等【děng】一系列看起来规划【huá】繁杂、但其实【shí】是功【gōng】能【néng】分工紧扣关联的产业发展空间形态（具体见下文分析），目前东莞市产业空间形成了片区与平台【tái】、基地多轮驱动的态势。其中，四大战略平台、七大战新基【jī】地【dì】是最【zuì】核心的【de】产【chǎn】业【yè】发展承【chéng】载空间【jiān】，其他的片区基本【běn】是在平台【tái】及基【jī】地范【fàn】围或周边的首推形态【tài】。2023年【nián】的政府“一号文”里，提出【chū】要【yào】将70%以上用地指标用于产【chǎn】业项【xiàng】目，推动【dòng】用地规模向全【quán】市四大战略平台、七大战略性新兴产业基【jī】地集聚。
 

四大战略平台，全市发展重大引擎

2019年【nián】东莞【wǎn】市【shì】提出打造【zào】四大战略平台，分【fèn】别为滨海【hǎi】湾【wān】新区、松山湖高新区、水乡功【gōng】能区、银瓶创新【xīn】区。四大战略【luè】平台如今成为东莞【wǎn】对接“双【shuāng】区”和【hé】两【liǎng】个合作区战略布局的核心载体。其中，各自的发展定位【wèi】如下。

【滨海湾新区】——要积极【jí】对接港澳、联动【dòng】前【qián】海，大力打造【zào】制【zhì】度型开放高地（发展关键词“制度型开放【fàng】”）；

【松【sōng】山湖科【kē】学城】——要【yào】全力加快综合性国家【jiā】科学【xué】中心先行启动【dòng】区建设，强化【huà】对【duì】全市【shì】创【chuàng】新发展的辐【fú】射带动（发展关键词“综合【hé】性国家科学中心”）；

【水乡功能区】——要加大【dà】连片土地【dì】统【tǒng】筹和环境整治力度，建设富有水乡特色的【de】高质量统筹【chóu】发展示【shì】范区（发展关键词“大【dà】连【lián】片”）；

【银瓶【píng】合作创新区】——要坚持生态优先，大胆探索跨越式【shì】绿色发展新路【lù】径【jìng】（发【fā】展关键词“新【xīn】路【lù】径”）。

当前，滨海【hǎi】湾新区获批了【le】广【guǎng】东省自【zì】贸区【qū】联动发【fā】展区，“专精特新”产业园等项【xiàng】目【mù】加快建【jiàn】设；松山湖科学城也在继续加快大装【zhuāng】置、大平台【tái】、大项【xiàng】目的建设；水乡【xiāng】功能区正加快与【yǔ】广州黄【huáng】埔区【qū】、增城【chéng】区共【gòng】建“穗莞东江两岸高质量发展示【shì】范合作区”；银瓶合作创新区启动高端装备【bèi】产业基【jī】地规划建设【shè】，土【tǔ】地整【zhěng】备收储、产业【yè】大招商有序推进。

七大【dà】战新基地【dì】，东莞【wǎn】市产业立新柱的“一号工程”

2021年【nián】2月，东莞市印发【fā】《东莞市战略性新兴产业基地【dì】规划建【jiàn】设实施方案【àn】》，提出【chū】统筹基建、资金【jīn】、招商、人才、政【zhèng】策【cè】等资源，高标准规划【huá】建设【shè】七大【dà】战略性【xìng】新兴【xìng】产业基【jī】地，明确把七大基地建【jiàn】设作为【wéi】产业立新柱“一号工程”来抓，即主【zhǔ】要承接新型储能【néng】、新能源【yuán】汽车核【hé】心零部件、半导体【tǐ】及集成电路、新材料等战略性新兴产【chǎn】业的发展，正如2023年“一号文”的目标：到【dào】2025年底前，新能源、半导【dǎo】体及集成电路产业集群率先【xiān】突【tū】破千亿元规【guī】模【mó】。

以上这七大【dà】战新基地的空间自2021年以来，东莞规划整合约60平【píng】方公里。在2022年全【quán】球招商【shāng】大会，又推出【chū】连【lián】片成熟【shú】的六大标准化产业片区，面积25.6平方公里，这25.6平方【fāng】公【gōng】里的面【miàn】积加到原先60平【píng】方公里的基【jī】础【chǔ】上，最终扩容【róng】形【xíng】成【chéng】至现在的80平方公里。

另外，2022年出台的《东莞【wǎn】市标准化产业【yè】片区【qū】土【tǔ】地整备工作方案【àn】》，全【quán】市共划定10个标准化产业片区，目的是【shì】为了引【yǐn】“龙头”聚“链主【zhǔ】”而划【huá】定的稀缺好【hǎo】地，现如今【jīn】已经将连片成熟的六大标准化产【chǎn】业片区【qū】投放到了七大战新基地内，剩余的4个标准【zhǔn】化产业片区【qū】是2个深度谋划区、2个【gè】精细管控区，可见东莞市【shì】对七【qī】大战【zhàn】新基地【dì】的重视程度。当然七大战新基【jī】地并非只有【yǒu】一个【gè】片区【qū】，后【hòu】续各大战新基地内【nèi】部将会不断扩容不同【tóng】产业【yè】主【zhǔ】题的片区、产业园【yuán】区等，80平方【fāng】公里的【de】土【tǔ】地【dì】也并【bìng】非【fēi】已经全部整备完成，这是一个循【xún】序渐进的工【gōng】作，目【mù】前完成了约20平方公里首开区建设，整体上东莞市这七【qī】大战新【xīn】基地会含在全市【shì】土地【dì】空间【jiān】整备的大【dà】目标里【lǐ】面【miàn】推进。

2023年抛【pāo】出“60+6”现代【dài】化产业园硬任【rèn】务！产业空间【jiān】平台更具象化

 2023年3月份，东【dōng】莞市【shì】召开“整【zhěng】备连片产业【yè】用地，打造现代化产【chǎn】业【yè】园区【qū】”工作【zuò】推【tuī】进会，面向各镇街（园区）下达现代化产【chǎn】业园区硬任务。近期【qī】已在全市识别【bié】划定了60片现代化【huà】产业园区，指导【dǎo】镇街（园区）打造“60+6”现代化产业片区，实现“以【yǐ】产【chǎn】塑城，以城留人，以人兴【xìng】城”的目标。在5年内整理释放【fàng】出【chū】3万亩【mǔ】产业净【jìng】地，构【gòu】建1.5亿平方米高【gāo】品质工【gōng】业上楼空间，建【jiàn】设【shè】3000万平方【fāng】米低成本产【chǎn】业空间。

 “60+6”现【xiàn】代化产业【yè】片区【qū】中，“6”指的是六大跨【kuà】镇街连片【piàn】产业园区，分别为临【lín】深跨镇街大连片产业园区、滨海跨镇街大连片【piàn】产业园区、松【sōng】山湖跨镇街【jiē】大连【lián】片【piàn】产业园区、城区跨镇街大连片产业园区、水乡跨镇街大连【lián】片【piàn】产业园【yuán】区、东部跨【kuà】镇街大【dà】连片产【chǎn】业园区。合计18.59万亩。

另外的【de】60个现代化产业园【yuán】区，分【fèn】布在【zài】东莞32镇街（园区【qū】），合【hé】计16.4万亩。大部分处于【yú】初【chū】步划【huá】定状态，具体实施范围待片区统筹阶段深【shēn】化【huà】研【yán】究后确定。

在现代化产业园区内，东莞【wǎn】或将实施【shī】一【yī】系列保【bǎo】障【zhàng】举措，比如，对【duì】于“工【gōng】改【gǎi】工”项目容积率【lǜ】上不封【fēng】顶【dǐng】，净地块容积率【lǜ】可直接【jiē】赋值【zhí】4.0，生产用房最高分割转让比例提高至100%（以后续官方发布的【de】实施细则为【wéi】准）。

在具体的空间供应模式上，将打【dǎ】造3个三【sān】分【fèn】之一”空间载体，即三分之【zhī】一【yī】空间由政【zhèng】府收【shōu】储招引龙头企业，三分之【zhī】一空【kōng】间由【yóu】社会资本建【jiàn】设高质【zhì】量工业大厦，三分之一空间建设公共配套设施和【hé】低成本产业空间；在开【kāi】发时序上，将形【xíng】成“3个三【sān】分【fèn】之一”滚【gǔn】动开发，园区按照每年“统筹1/3、拆除【chú】1/3、动工1/3”的节【jiē】奏有【yǒu】序【xù】推进。

产业集群及发展空间【jiān】越来【lái】“大”，城市【shì】更【gèng】新激发措施【shī】越【yuè】来越“新”，实【shí】操执【zhí】行体系越【yuè】来越“细”，这是东【dōng】莞市【shì】近两年来的具象化成果表现。城市空间与产业是需要【yào】协同发展的，如何协同，放眼全国【guó】，这【zhè】种属于城市治【zhì】理级【jí】别的【de】大课题而并非一朝一【yī】夕之事。短期逐【zhú】利【lì】的市场化平台固然难以坚持，唯有【yǒu】坚【jiān】定产业本质才【cái】能看到，东【dōng】莞正在【zài】走一条特色路径，未来的3年、5年、10年【nián】均有不同层【céng】级新【xīn】动能【néng】、新机【jī】遇【yù】释【shì】放。

东【dōng】莞市【shì】经过多年的【de】探【tàn】索与【yǔ】实践，早已【yǐ】摒弃【qì】了传统的【de】以【yǐ】大【dà】拆大建、以压榨单一存量用【yòng】地土地价值【zhí】的【de】房【fáng】地产化点状更新模式【shì】，转而向能够助【zhù】推完【wán】善【shàn】城市功能、引领【lǐng】城市产业迭代升【shēng】级的连片【piàn】统筹、有【yǒu】机【jī】更新的模【mó】式，满足现代化新兴【xìng】产业对规模、高端的发展空间要求，同时，工业上【shàng】楼、低成【chéng】本空间、惠企政策等【děng】一系列可持续发展的【de】营商设施，是能够使得“支柱”更强、“新柱”更多【duō】的保障。

规划策略与【yǔ】实践执行的期待机遇与挑战并存，实【shí】现【xiàn】破局仍需多维创新力【lì】量【liàng】

东莞市2023年【nián】的任务及行动向外界传递大平台有大机遇。四大战【zhàn】略平【píng】台、七【qī】大战新基地负责【zé】重【chóng】点招【zhāo】引500强【qiáng】、特【tè】大产业项目和总【zǒng】部企业项目，镇街重点招引龙【lóng】头企业、专精特【tè】新企【qǐ】业等“六个一【yī】”项目。市主【zhǔ】要产业部门负责推进重点【diǎn】产业【yè】链招【zhāo】商，行业主管部【bù】门【mén】开展新经济新业【yè】态全域招商，市【shì】属国企全面参与招【zhāo】商引【yǐn】资和空间整备工【gōng】作，主动向制造业“延伸【shēn】”。整体【tǐ】上形成了市领导挂帅【shuài】、市直【zhí】部门、镇街（园区）、市属国企【qǐ】、社会机构高效【xiào】协同的“大招商”工作格局。

机遇路【lù】上总会【huì】有【yǒu】挑战。如，城市【shì】空间拓展与产业招商在协同【tóng】的【de】过程【chéng】中，需要【yào】注意“量”与“质”的平衡关系，2023年全市要打造不少于1000万㎡高【gāo】品质的低成本【běn】产业空间，据【jù】统计，2022年东【dōng】莞有50个左右的在建及在售产业园区项目，合计总建筑面【miàn】积规模约2000万㎡，且不考虑存量空置【zhì】项【xiàng】目的【de】招商需【xū】求，单就以上维【wéi】度【dù】的增【zēng】量市场而【ér】言【yán】，2023～2024年产业空间的供应规模【mó】为【wéi】3000万㎡左右，按平均每家企业产业用【yòng】房需【xū】求【qiú】2000～3000㎡估算【suàn】，这两年的【de】招商去【qù】化压【yā】力为10000～15000家企业左右。

国内外大环境波荡【dàng】起伏，产业链【liàn】供【gòng】应链的追求【qiú】韧【rèn】性【xìng】化及安全化，东【dōng】莞位处【chù】粤港【gǎng】澳大湾区【qū】“黄金内湾”的“C位”，是【shì】珠【zhū】江【jiāng】口东西两岸融合发展的主轴区【qū】位之一，东莞与【yǔ】广、深、港早已形成紧密合作【zuò】关【guān】系和错位发展格局，“黄金内湾”是交通流、人才流、信【xìn】息流、资金【jīn】流、技术流的重要交汇处，东莞此轮的城市产【chǎn】业发展【zhǎn】空间革命如何【hé】在一步一脚印中把【bǎ】握【wò】窗【chuāng】口、抓住新动能、培育新生态，值得我【wǒ】们重点关【guān】注与深【shēn】入探索。