产业【yè】地产的产生是建立在【zài】工【gōng】业地产和商业地产发展的基【jī】础上，是传统【tǒng】工业【yè】园区的转型升级。在国家房地产调控和产业【yè】转【zhuǎn】型升级【jí】的背景下【xià】，产业地产越来越【yuè】受【shòu】到房地产企业的关注，成为了房地【dì】产【chǎn】企业新【xīn】的转型方向【xiàng】，再加【jiā】上【shàng】国家政策和地方政府【fǔ】的支持，产【chǎn】业地产已【yǐ】然成为资本角逐的又一高地。

2014年是产业地产【chǎn】快【kuài】速发展【zhǎn】期，既有传统的房【fáng】地产商万科【kē】、绿地、中信等大腕进入，也有基金系【xì】复兴【xìng】、黑石【shí】、汉富等企【qǐ】业进入【rù】，同时还有阿里【lǐ】巴巴【bā】、京东、小米等互联网企业进【jìn】入，产业地产的【de】光【guāng】谷联合、大连亿达、宏泰发展已经上市【shì】，而原有产业地【dì】产的先头兵【bīng】天【tiān】安、联东、华夏、浙大【dà】网【wǎng】新科技园等也都【dōu】在快速持续发力。产业【yè】地产的竞争也日趋【qū】激烈，要想【xiǎng】争食到【dào】一块产【chǎn】业【yè】地产【chǎn】蛋糕【gāo】，必须实现资本、土地、政策以及产业地产运营服务【wù】等要【yào】素的【de】完美结合。

中投顾【gù】问董事、研究【jiū】总监郭凡礼【lǐ】表【biǎo】示，2014年【nián】是产【chǎn】业【yè】地产【chǎn】爆发之年，产业地产【chǎn】不仅得【dé】到资本的青睐与投资，三家以产业【yè】地【dì】产为主营业务的【de】企【qǐ】业成功上【shàng】市，登【dēng】陆资本市场，显现出【chū】产业地产【chǎn】的发展潜力。我国不少地区经济面临“产业空心【xīn】化【huà】，地【dì】产泡沫化”的【de】现【xiàn】象，产【chǎn】业地产以产业为【wéi】出【chū】发点【diǎn】和落脚点，是【shì】解决这【zhè】一问题的【de】关键，并得【dé】到政府以及多方利【lì】益相关者的关【guān】注。不过产【chǎn】业地产与传统工业园区、产业园区还有一定的区别，传统【tǒng】的园区建设可能还主要【yào】集中在厂房供给、基础设施完善等基本服务【wù】方面，而【ér】产业地【dì】产则是打造园区运【yùn】营服务商，意在整【zhěng】合资源，打造并【bìng】完【wán】善【shàn】园区【qū】产业链，依据产业【yè】链【liàn】为园区提供服务。

产业【yè】地产不再是仅仅【jǐn】关【guān】注房子【zǐ】、园区的投资建设，更【gèng】加落实【shí】产业，以产业【yè】来带动园区的发【fā】展。产业地产目的是【shì】整合自然资【zī】源、社会资源、经济资源等【děng】，打造产、学、研【yán】产业集群【qún】，帮助政【zhèng】府改善区域环境【jìng】、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形【xíng】象、提高企业发展力的【de】新型产业【yè】形式。目【mù】前，我国产业地产发展并【bìng】非没有一点基础，正如【rú】原有【yǒu】的天安、联东、大连亿达等产业地【dì】产【chǎn】运营商，他们已经在多年的发展中【zhōng】积累【lèi】了丰富【fù】的【de】经验和资本【běn】，可以说【shuō】第一阶段的【de】原始资本积累【lèi】已经完成，如同联东早已布【bù】局全国【guó】，在广州、宁波、杭【háng】州、苏州、无锡【xī】、青岛、济南、烟台、北【běi】京等【děng】地建立项目，不管【guǎn】是土【tǔ】地资源储备，还是产业地【dì】产运营管理【lǐ】等方【fāng】面【miàn】都有一【yī】定的积【jī】累。

产业【yè】地产【chǎn】发展要紧密结合国家政策，根据政策【cè】引【yǐn】导和考察地区经济实际情况来定产业地【dì】产的发展主题。2015年受到国家鼓励的【de】行业为【wéi】文化【huà】传媒【méi】、生物产业【yè】、节能环保、新一【yī】代信息技术产业等，这将【jiāng】是2015年产业地【dì】产发展的热【rè】点，原有【yǒu】的物流、孵化器【qì】、影视产业等也将持续得【dé】到【dào】关注，产业地【dì】产运营是一【yī】个长【zhǎng】周【zhōu】期过程。

“先圈地，后打算”的现象依然【rán】在国内【nèi】较为普【pǔ】遍，国内产【chǎn】业【yè】地产【chǎn】发展【zhǎn】不仅有国内房企、产【chǎn】业地产运营商等【děng】进入，更有国【guó】外大佬【lǎo】如普洛【luò】斯【sī】、丰【fēng】树集团等较早介【jiè】入，深耕细作，因此行业壁垒【lěi】较【jiào】高。东部地区土地稀缺性高，拿地成本高，而未来国【guó】家将发力中部地【dì】区经济崛【jué】起，因此企业可以适当【dāng】考虑在中部地区拿地。

伴随国家经济结构调整和产业转型升级，不【bú】少【shǎo】地区产业园区、传统工业【yè】园等面临转型升级的需要【yào】，产业地产从园区【qū】运营服务商【shāng】的角度出发，为园【yuán】区【qū】提高效率、引入活水出谋划【huá】策，未来市【shì】场需【xū】求广阔。不过，产业地产在【zài】规划过程【chéng】中【zhōng】，不能仅【jǐn】凭一时冲【chōng】动，还【hái】要结合当地实【shí】际情况【kuàng】，因地【dì】制宜，确立适【shì】宜当地【dì】发展的产业【yè】，避免再次出【chū】现产业【yè】过剩的情况【kuàng】。